Всех покупателей жилья, в особенности на этапе строительства, волнуют вопросы своевременной сдачи объекта в эксплуатацию, и будет ли он вообще достроен. Т.е. при выборе жилья и застройщика нужно максимально точно оценить риски.
Ниже приведен примерный план проверки надежности застройщика и строительной компании.
- При наличии сайта у застройщика или непосредственно самого объекта, собираем информацию с данного ресурса. Если застройщик работает в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№213-ФЗ), то он обязан разместить в открытом доступе проектную декларацию и раскрыть прочую информацию о себе, вплоть до бухгалтерской отчетности текущего года, размера кредиторской и дебиторской задолженности. Из проектной декларации, получаем регистрационные данные по юридическому лицу (Наименование юридического лица, ИНН, ОГРН и др.), информацию о руководителе и учредителях. Пока на подробное изучение проектной декларации лучше время не тратить, можно сохранить ее и вернутся к ней позже. Желательно для подтверждения регистрационной информации по юридическому лицу заказать электронную выписку из ЕГРЮЛ или стандартную карточку компании с актуальностью на дату запроса.
- На сайте Федеральной налоговой службы смотрим, когда зарегистрировано юридическое лицо застройщика. Если компания «свежая», то надо понимать, что риски в этом случае повышаются. Одним из критериев надежности застройщика всегда является длительный стаж работы на рынке недвижимости и большое количество вовремя сданных в эксплуатацию объектов.
- Проверяем солидность партнеров застройщика. На сайте, например, в новостном разделе, можно найти его партнеров. Партнерство может быть в рамках инвестирования, кредитования, страхования. На официальных сайтах партнеров можно подтвердить эту информацию. Чем известней и серьезней партнер, тем надежней застройщик.
- Проверяем наличие компромата и репутацию застройщика на различных форумах, блогах, сайтах посвященных строительной тематике и на всем Интернет пространстве. Но надо понимать, что положительный отзыв не всегда отражает реальное положение дел, т.к. он может быть заказным. Или наоборот, негативная информация может намеренно раздуваться недобросовестными конкурентами. В некоторых случаях незначительный негатив, например, неоправданные ожидания одних жильцов, может говорить о том, что это рабочая строительная компания, а в обществе всегда будут недовольные. Есть такая тенденция, что чаще оставляют именно негативные отзывы. Жильцы, которые остались довольны редко об этом пишут. Хуже когда нет никакой информации, это должно насторожить.
- С использованием Интернет можно частично установить юр.лиц, которые входят в холдинг. Все компании холдинга, так или иначе, связаны между собой, и тяжкое финансовое положение одной неизбежно скажется и на другой.
- Проверяем, какие объекты ранее строил данный застройщик, какие отзывы по этим объектам. Ведь чем больше крупных объектов реализовал застройщик, тем больше оснований ему доверять. Вовремя ли сдавались объекты в эксплуатацию? Одним из факторов надежности является соблюдение сроков строительства, которые можно посмотреть в исходной проектной декларации. Если наблюдается систематическая задержка по срокам сдачи жилья в эксплуатацию, и не на пару месяцев, а на полгода - год, то это должно насторожить.
- Не лишним будет оценить темпы строительства текущих объектов застройщика. Достаточно раз в месяц мониторить состояние на строительной площадке. Ежемесячно монолитный дом должен становиться выше примерно на 2-3 этажа, панельный дом примерно на 4-5 этажей, скорость установки пластиковых окон примерно 400 – 500 оконных конструкций в месяц. Конечно, не стоит забывать делать скидку на плохую погоду или смену подрядчика.
- На сайте арбитражных дел проверяем их наличие или отсутствие с участием застройщика и его первых лиц, при их наличии анализируем подробности данных дел, их актуальность, роль застройщика и др. Вы сможете примерно оценить количество и размеры финансовых претензий к одной или нескольким компаниям холдинга. Здесь также можно обнаружить сведения о признании компании банкротом и открытии конкурсного производства. Далеко не все дела, перечисленные в картотеке, свидетельствуют о шатком положении застройщика. Часто речь идет о претензиях другого рода, не связанных с требованием денег. Иногда истец и ответчик используют арбитражный суд в качестве механизма получения правоустанавливающих документов или из иных соображений. Такие дела не свидетельствуют о недобросовестности застройщика.
- На сайте ФССП проверяем наличие или отсутствие исполнительных производств с участием застройщика и его первых лиц (руководителя, учредителей, исполнительного директора головной организации и директоров филиалов, лиц входящих в наблюдательный совет и т.п.).
- На сайтах банков обязательно надо проверить аккредитованные объекты недвижимости и непосредственно аккредитацию застройщика. Пример, такие списки объектов и застройщиков представлены на официальных сайтах Сбербанка РФ (http://sberbank.ru/moscow/ru/person/credits/home/build-obj-item/), ВТБ24 (http://www.vtb24.ru/personal/loans/mortgage/newrealestate/Pages/default.aspx?geo=ob), Промсвязбанка и ряда других. Аккредитация объектов недвижимости банками косвенно подтверждает благонадежность застройщика и является гарантией вложения денежных средств (наиболее качественная аккредитация в Сбербанке РФ, который наиболее тщательно проверяет застройщиков).
- Проверить землю, где строится объект недвижимости, данные могут быть указаны в проектной декларации на сайте застройщика. Если земля находится в собственности – это большой плюс и дополнительное обеспечение рисков застройщика. Для подтверждения информации по земле, можете заказать выписку из ЕГРП, где будет указан правообладатель земли, а также все зарегистрированные ограничения и обременения, например залог банка или залог, накладываемый при заключении договора долевого участия. Если дом строится на арендованной у государства земле, то в случае возникновения финансовых трудностей у застройщика, строительство может остановиться и тогда встанет вопрос о передаче земельного участка другому инвестору. Процесс передачи займет не менее пяти лет. В случае, когда земля в собственности, то в этой ситуации, может произойти смена собственника земли. Эта процедура не займет много времени, а новый собственник обязан выдать дольщикам (покупателям) квартиры и прочую недвижимость на тех же условиях, указанных в договоре. Для информации: в Москве вся земля, а в Санкт-Петербурге практически 90% земли находится в собственности государства, по другим регионам ситуация обратно противоположная.
- Проверить наличие лицензий, разрешений на строительство. На сайте саморегулируемой организации можно уточнить наличие свидетельства у застройщика и проверить перечень видов работ, к которым допущена фирма, возможно, также увидеть сумму страхового обеспечения.
- Мониторим СМИ с использованием поисковых систем. Проверяем по названию застройщика, инвестора, по ИНН, по ОГРН, по названию строящегося и построенных объектов, по названиям аффилированных юр.лиц, по ФИО первых лиц компании и других физических лиц связанных с застройщиком. Так например настоящий владелец бизнеса не всегда значатся в учредителях и/или руководителях официального юр.лица.
- К оценке финансовых отчетов застройщика и любой строительной компании не стоит относиться слишком серьезно. Так как на практике часто бухгалтерский баланс строительной организации «рисуют» таким образом, чтобы снизить налогооблагаемую базу, либо наоборот, чтобы показать инвесторам, дольщикам, контролирующим органам и другим завышенные показатели по отчетности, которые соответствовали бы требованиями закона. Проверку бухгалтерской отчетности строительной организации необходимо проводить в совокупности с другими критериями. Наиболее точную оценку добросовестности застройщика можно сделать на основе информации по движению денежных средств на счетах компании. Проанализировав все транзакции застройщика, можно понять реальные обороты застройщика, с кем сотрудничает фирма, куда уходят деньги, через какую компанию, кто инвестирует проект, какие банки дают кредиты, как застройщик платит налоги, и многое другое. Данная информация является закрытой, но при желании ее можно получить.
- Используя другие платные источники информации и базы данных, устанавливаем все аффилированные и неявные связи компании с другими юридическими лицами. Так на примере представленного ниже образца по проверке надежности застройщика ООО «Строй-Экспо» (г. Тюмень), было установлено, что генеральным подрядчиком является аффилированная с застройщиком юр.лицо, другая аффилированная подрядная компания была ликвидирована, а через сеть связанных юр.лиц прослеживается связь с известным строительным магнатом. По выше указанной схеме проверяем надежность всех аффилированных юридических и физических лиц.
Образец бизнес-справки по проверке застройщика.
